Mới đây, VnDirect vừa có báo cáo cập nhật về triển vọng thị trường bất động sản trong đó kỳ vọng thị trường này tại lĩnh vực nhà ở đã bước qua giai đoạn khủng hoảng và có cơ hội phục hồi rõ nét hơn từ nửa cuối năm 2024.

Theo báo cáo, thị trường BĐS nhà ở Việt Nam đã bước vào giai đoạn khó khăn từ quý II/2022, sau khi một một số lãnh đạo công ty bị xử lý do vi phạm luật phát hành trái phiếu doanh nghiệp, khiến tín dụng cho bất động sản bị thắt chặt, lãi suất cho vay tăng lên, làm suy yếu nhu cầu mua nhà của người dân. Ngành bất động sản là một lĩnh vực qua trọng, đong vai trò quan trọng trong nền kinh tế, khi tổng tín dụng lĩnh vực này chiếm đến 21% tổng tín dụng của toàn nền kinh tế và 27,3% trên GDP năm 2023.

Tuy nhiên, Việt Nam đang có lợi thế từ các ngành sản xuất phát triển mạnh mẽ, nhờ sự dịch chuyển hoạt động sản xuất của các cường quốc từ Trung Quốc sang nước ta. Ngoài ra, tiêu dùng tư nhân được duy trì mạnh mẽ, nhờ có sự kiểm soát tốt trong đại dịch Covid-19.

Nhu cầu nhà ở tại Việt Nam đang có dấu hiệu phục hồi, bởi sự hỗ trợ của yếu tố nhân khẩu học tăng. Đặc biệt, nhu cầu nhà ở tại Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh đều có những diễn biến tích cực, khi tỷ lệ hấp thu của thị trường trên 100% (Số lượng căn hộ bán ra nhiều hơn nguồn cung mới trong một kỳ).

Tại TP. Hồ Chí Minh, số lượng căn hộ bán ra trong năm 2023 giảm 59% so với năm 2022. Tuy nhiên, số căn hộ bán ra ở nửa cuối năm 2023 vẫn cao hơn nữa đầu năm là 101%. Tỷ lệ hấp thu của thị trường cũng đã có dấu hiệu cải thiện trong nửa cuối năm 2023, đạt 108% so với 59% nửa đầu năm. Tại Hà Nội, cả nguồn cung và doanh số bán ra đều được cải thiện rõ ràng qua các quý, với tỷ lệ hấp thu trên 100%.

Giá bán căn hộ trung bình tại Hà Nội đã tăng 15% YoY, đạt 53,2 triệu đồng/m2 (tương đương 2.190 USD/m2) do thiếu hụt nguồn cung phân khúc bình dân và trung cấp. Trong khi đó, giá căn hộ tại Tp. Hồ Chí Minh giảm 2% so với cùng kỳ, xuống mức 61,4 triệu đồng/m2 (tương đương 2.500 USD/m2) do bình quân giá nhà phân khúc cao cấp giảm, chiếm 84% nguồn cung năm ngoái.

VNDirect cho rằng vấn đề này được cải thiện nhờ chính phủ đã giải quyết ba nút thắt lớn của thị trường bất động sản năm 2023. Tuy nhiên, chúng ta cần có nhiều giải pháp hơn nữa để cải thiện tâm lý và nhu cầu mua của thị trường.

Mặt bằng lãi suất cho vay hiện nay đã giảm, trở nên dễ tiếp cận hơn với nhà đầu tư và điều này được kỳ vọng sẽ đẩy nhu cầu mua nhà lên cao trong thời gian tới.

Mặt bằng lãi suất cho vay đã giảm khoảng 2-2,5% kể từ đợt đỉnh, qua đó giảm bớt gánh nặng tài chính lên các chủ đầu tư dự án bất động sản. Do vậy kỳ vọng biên lợi nhuận ròng của các công ty BĐS cũng sẽ có sự phục hồi trong các quý tới.

Tín dụng tiêu dùng của bất động sản tiếp tục giảm, phản ánh sự thận trọng của người mua. Tuy nhiên, với việc lãi suất thế chấp đang thả nổi trung bình tại các ngân hàng thương mại hiện nay ỏ mức xấp xỉ 11%/ năm, trong khi trước đỉnh là 13-14%/ năm. Chúng ta kỳ vọng nhu cầu mua BĐS sẽ cải thiện trong những tháng tới và dòng tiền của nhà đầu tư cũng được cải thiện.

Ngoài ra, ở thời điểm hiện tại, nhiều chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh đã đưa ra các khoản thanh toán với lãi suất ưu đãi, thu hút người mua nhà.

“Chúng tôi tin rằng thị trường BĐS nhà ở đã qua giai đoạn khó khăn nhất, tiếp theo sẽ là sự phục hồi rõ hơn ở nửa cuối năm 2024”, VNDirect đưa ra nhận định.

Trên cơ sở đó, VnDirect dự đoán lợi nhuận ròng của KDH năm 2024 sẽ tăng 59,2% so với năm 2023, đạt mức 1.362 tỷ đồng, nhờ các yếu tố sau: Nguồn cung phân khúc nhà ở trung cấp tại Tp. Hồ Chí Minh phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường đang ngày càng khan hiếm. Đây là động lực chính thúc đẩy doanh số ký bán của KDH tăng mạnh. Hiện KDH đang sở hữu quỹ đất lớn có pháp lý rõ ràng, vị trí đắc địa tại Tp. Hồ Chí Minh. KDH tập trung vào phân khúc căn hộ cao cấp, đáp ứng nhu cầu mua nhà hiện tại.

Với VHM, VnDirect dự đoán lợi nhuận ròng của doanh nghiệp này trong năm 2024 sẽ đạt 43.538 tỷ đồng tăng 15,1% so với năm ngoái, sau khi doanh thu tăng 10,5% lên mức 119.261 tỷ đồng. Kỳ vọng doanh số ký bán mới trong năm nay sẽ tăng 29,4%, đóng góp chủ yếu bởi ba dự án lớn dự kiến mở bán đợt cuối năm lần lượt là Vinhomes Vũ Yên (877 ha, Hải Phòng), Vinhomes Cổ Loa (385 ha, Hà Nội), Vinhomes Wonder Park (133ha, Hà Nội), cũng như từ các căn nhà thấp tầng còn lại của 2 dự án Vinhomes Ocean Park 2 và 3.