Cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp – Có nên đầu tư hay không?

Bất động sản khu công nghiệp là một trong những nhóm ngành có tiềm năng tăng trưởng ổn định nhờ vào nhu cầu mở rộng sản xuất và thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Trong bối cảnh kinh tế năm 2025 được dự báo có nhiều chuyển biến tích cực, đặc biệt là sự phục hồi của dòng vốn FDI và chính sách hỗ trợ phát triển hạ tầng, triển vọng của cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp đang thu hút sự quan tâm lớn từ giới đầu tư. Vậy, đây có phải là thời điểm thích hợp để rót vốn vào nhóm cổ phiếu này?

1. Tổng quan về cổ phiếu khu công nghiệp

Cổ phiếu khu công nghiệp là cổ phiếu của các công ty hoạt động trong lĩnh vực phát triển, quản lý và vận hành các khu công nghiệp (KCN) hoặc khu chế xuất.

Trong bối cảnh Việt Nam, đây là một nhóm cổ phiếu thuộc ngành bất động sản công nghiệp, đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút đầu tư, thúc đẩy sản xuất công nghiệp và xuất khẩu. Các doanh nghiệp này thường tập trung vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng KCN, cho thuê đất công nghiệp, cung cấp dịch vụ tiện ích (điện, nước, xử lý chất thải) và phát triển các dự án bất động sản liên quan như nhà xưởng, kho bãi.

Đặc điểm của cổ phiếu khu công nghiệp

• Tính ổn định dài hạn: Doanh thu từ cho thuê đất và dịch vụ KCN thường ổn định, đặc biệt khi các KCN đạt tỷ lệ lấp đầy cao. Hợp đồng thuê đất thường kéo dài nhiều năm, đảm bảo dòng tiền đều đặn.
• Phụ thuộc vào chu kỳ kinh tế: Nhu cầu thuê đất KCN chịu ảnh hưởng từ xu hướng đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), chính sách thương mại toàn cầu và tình hình kinh tế vĩ mô.
• Tính địa phương: Giá trị cổ phiếu phụ thuộc vào vị trí địa lý của KCN (gần cảng biển, sân bay, hoặc các trung tâm logistics), chất lượng cơ sở hạ tầng và chính sách ưu đãi tại địa phương.
• Tác động từ chính sách: Các chính sách hỗ trợ đầu tư, ưu đãi thuế, hoặc quy hoạch KCN của chính phủ Việt Nam có ảnh hưởng lớn đến triển vọng của ngành

Danh sách cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp đang niêm yết:

Danh sách cổ phiếu BĐS KCN

2. Phân tích cổ phiếu khu công nghiệp năm 2025

2.1. Hiện trạng ngành khu công nghiệp

Hiện nay, ngành bất động sản nói chung vẫn đang đối mặt với nhiều khó khăn về pháp lý và thanh khoản, bất động sản khu công nghiệp lại nổi lên như một điểm sáng nhờ duy trì được mức tăng trưởng ổn định.

Trong 9 tháng đầu năm 2024, phân khúc này tiếp tục ghi nhận xu hướng tăng giá tích cực, chủ yếu đến từ nhu cầu thuê đất cao và dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) dồi dào. Cụ thể, tổng diện tích đất khu công nghiệp được mở rộng và phê duyệt đầu tư trên toàn quốc đạt hơn 8.700 ha, tăng 7% so với cùng kỳ. Giá thuê đất tại các khu công nghiệp cũng ghi nhận mức tăng trưởng ổn định: miền Bắc đạt trung bình 137 USD/m²/chu kỳ thuê, tăng 4,6% YoY; trong khi miền Nam đạt 174 USD/m²/chu kỳ thuê, tăng 1% YoY.

2.1. Cơ hội và rủi ro khi đầu tư nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp

Trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu đang được tái cấu trúc sau đại dịch và ảnh hưởng bởi các xung đột địa chính trị, Việt Nam ngày càng khẳng định vị thế là điểm đến thay thế trong chiến lược “Trung Quốc +1” của nhiều tập đoàn quốc tế. Xu hướng dịch chuyển sản xuất này kéo theo nhu cầu mở rộng nhà máy, kho vận và hạ tầng logistics, từ đó tạo đòn bẩy quan trọng cho sự phát triển của các khu công nghiệp và nhóm cổ phiếu ngành bất động sản khu công nghiệp.

Một trong những yếu tố then chốt thúc đẩy phân khúc này là dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Tính đến tháng 11/2024, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 31,4 tỷ USD (tăng 1% YoY), trong đó vốn giải ngân đạt 21,7 tỷ USD (tăng 7,1%). Ngành công nghiệp chế biến, chế tạo – lĩnh vực chủ yếu sử dụng đất khu công nghiệp – chiếm đến 64% tổng vốn FDI đăng ký, cho thấy nhu cầu thuê đất vẫn duy trì ở mức cao.

Sự hiện diện ngày càng lớn của các tập đoàn công nghệ và bán dẫn như Samsung, Amkor Technology, Hana Micron hay Nvidia tại các khu công nghiệp phía Bắc như Bắc Ninh, Thái Nguyên, Quảng Ninh đang góp phần củng cố vị thế của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Đây là động lực tăng trưởng quan trọng cho các doanh nghiệp BĐS khu công nghiệp như IDC, SIP và BCM, đồng thời tạo kỳ vọng tích cực lên giá cổ phiếu trong trung hạn.

Cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp đang phản ánh rõ sự phân hóa về hiệu quả kinh doanh giữa các doanh nghiệp. Những công ty sở hữu quỹ đất lớn, pháp lý rõ ràng và năng lực triển khai tốt như IDC hay SIP ghi nhận kết quả vượt trội. Trong 9 tháng đầu năm 2024, IDC tăng trưởng doanh thu 38%, lợi nhuận sau thuế tăng tới 89% YoY; SIP cũng đạt mức tăng 36% về lợi nhuận. Ngược lại, các doanh nghiệp như KBC hay PHR lại gặp khó khăn do vướng mắc bàn giao đất và biên lợi nhuận suy giảm.

Bên cạnh đó, làn sóng mở rộng khu công nghiệp ra các vùng ven Hà Nội và TP.HCM tiếp tục diễn ra mạnh mẽ, được hỗ trợ bởi mạng lưới hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện. Theo dự báo từ MBS, trong giai đoạn 2024–2027, miền Bắc sẽ bổ sung khoảng 4.700 ha đất khu công nghiệp, với hơn 50% đến từ Hải Phòng và Hưng Yên. Điều này mở rộng dư địa phát triển cho các doanh nghiệp trong ngành và góp phần nâng kỳ vọng thị trường đối với nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp.

Tuy nhiên, môi trường đầu tư hiện nay đang xuất hiện yếu tố mới cần được theo dõi chặt chẽ, đó là chính sách thuế đối ứng từ phía Mỹ. Động thái này đã tạo áp lực không nhỏ lên thị trường cổ phiếu ngành bất động sản khu công nghiệp, khi nhiều nhà đầu tư trở nên thận trọng, dẫn đến giá cổ phiếu một số mã sụt giảm đáng kể.

Nguy cơ dòng vốn FDI chững lại trong ngắn hạn cũng được đặt ra, đặc biệt đối với các doanh nghiệp phụ thuộc lớn vào nhóm khách thuê xuất khẩu sang Mỹ. Dù vậy, đây phần lớn được đánh giá là phản ứng mang tính tạm thời. Với nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, dòng vốn FDI dài hạn vẫn hướng về Việt Nam và các chính sách hỗ trợ đầu tư đang được Chính phủ đẩy mạnh, triển vọng trung – dài hạn của nhóm cổ phiếu này vẫn tích cực, nhất là với các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, vị trí thuận lợi và khách thuê đa dạng.

3. Tiêu chí lựa chọn cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp để đầu tư

Mặc dù cổ phiếu ngành bất động sản khu công nghiệp đang được đánh giá cao nhờ tiềm năng tăng trưởng dài hạn, nhà đầu tư vẫn cần lựa chọn mã phù hợp dựa trên một số tiêu chí cụ thể để đảm bảo hiệu quả sinh lời và hạn chế rủi ro.

• Chỉ số P/E hợp lý: Cần so sánh P/E của doanh nghiệp với mức trung bình ngành và điều chỉnh theo giá trị sổ sách để đánh giá đúng mức định giá. P/E thấp nhưng lợi nhuận ổn định thường là dấu hiệu tích cực.
• Doanh nghiệp có quỹ đất lớn và sạch: Trong bối cảnh pháp lý và giải phóng mặt bằng còn chậm, các công ty sở hữu sẵn quỹ đất hoàn thiện sẽ có lợi thế trong triển khai dự án và ghi nhận doanh thu.
• Chính sách cổ tức ổn định: Lịch sử chi trả cổ tức đều đặn cho thấy tình hình tài chính lành mạnh và sự cam kết với cổ đông – yếu tố quan trọng để thu hút nhà đầu tư dài hạn.

4. Top cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp hấp dẫn

Thị trường cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp hiện đang phát triển mạnh với nhiều mã tiềm năng, mang đến cho nhà đầu tư nhiều cơ hội lựa chọn. Dưới đây là một số cổ phiếu nổi bật trong ngành, có thể cân nhắc khi xây dựng danh mục đầu tư.

4.1. Mã chứng khoán IDC (HNX)- Tổng công ty IDICO

Tổng Công ty IDICO (IDC – HNX) là doanh nghiệp chủ lực trong phát triển hạ tầng khu công nghiệp và đô thị tại Việt Nam. Với kết quả tài chính khả quan và chỉ số định giá hấp dẫn, IDC đang là mã cổ phiếu được giới đầu tư quan tâm trong nhóm bất động sản khu công nghiệp.

• Doanh thu năm 2024: 8.846 tỷ đồng, tăng 22,2% so với năm trước
• Lợi nhuận sau thuế 2024: 1.996 tỷ đồng, tăng 43,2% YoY
• EPS đạt 4.223 đồng/cổ phiếu; P/E ở mức 5,67 – thấp hơn trung bình ngành
• Quỹ đất lớn, vị trí chiến lược tại phía Nam, hưởng lợi từ xu hướng dịch chuyển FDI
• Triển vọng tích cực nhờ năng lực triển khai dự án, biên lợi nhuận cao và chính sách cổ tức ổn định.

4.2. Mã chứng khoán BCM (HOSE) – Tổng công ty đầu tư và phát triển công nghiệp Becamex

Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp – CTCP (Becamex IDC, mã chứng khoán: BCM) là doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực phát triển hạ tầng khu công nghiệp và đô thị tại Việt Nam. Với kết quả tài chính khả quan và tiềm năng tăng trưởng mạnh mẽ, BCM thu hút sự quan tâm đặc biệt từ giới đầu tư trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp.

• Doanh thu năm 2024: 7.883 tỷ đồng, giảm 4,7% so với năm trước. 
• Lợi nhuận sau thuế năm 2024: 1.996 tỷ đồng, tăng 43,2% so với cùng kỳ. ​
• EPS (Thu nhập trên mỗi cổ phiếu): 4.223 đồng/cổ phiếu; P/E ở mức 14,38 – cao hơn trung bình ngành. ​
• Quỹ đất: Sở hữu diện tích lớn tại Bình Dương và các khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam, tạo lợi thế cạnh tranh trong thu hút đầu tư. ​
• Triển vọng: Tích cực nhờ vào vị trí chiến lược, khả năng triển khai dự án hiệu quả và chính sách cổ tức ổn định. ​

4.3. Mã chứng khoán KBC (HOSE) – Tổng công ty phát triển đô thị Kinh Bắc

​Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc là doanh nghiệp dẫn đầu trong phát triển hạ tầng khu công nghiệp và đô thị tại Việt Nam. Với chiến lược mở rộng quỹ đất và thu hút vốn đầu tư hiệu quả, KBC đã khẳng định vị thế trên thị trường bất động sản công nghiệp.

• Vốn hóa thị trường: Khoảng 16,87 nghìn tỷ VND, thể hiện quy mô đáng kể trong ngành. 
• Doanh thu năm 2024: Đạt 2.833 tỷ VND, giảm 49,5% so với năm trước, chủ yếu do tiến độ bàn giao đất chậm.
• Lợi nhuận sau thuế năm 2024: Đạt 426 tỷ VND, giảm 82% so với cùng kỳ, phản ánh thách thức trong hoạt động kinh doanh. ​
• EPS (Thu nhập trên mỗi cổ phiếu): 550 VND; P/E ở mức 46,46 – cao hơn trung bình ngành, cho thấy kỳ vọng tăng trưởng từ nhà đầu tư. 
• Kế hoạch năm 2025: KBC đặt mục tiêu doanh thu 10.000 tỷ VND và lợi nhuận sau thuế 3.200 tỷ VND, tăng gấp ba và bảy lần so với năm 2024, dựa trên việc cho thuê hơn 200 ha đất khu công nghiệp và phát triển các dự án nhà ở xã hội. 
• Triển vọng: Tích cực nhờ vào quỹ đất lớn tại các khu vực kinh tế trọng điểm và chiến lược phát triển bền vững, hứa hẹn mang lại giá trị gia tăng cho cổ đông trong tương lai.​

4.4. Mã chứng khoán SZC (HOSE) – Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đức

​Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đức (mã chứng khoán: SZC – HOSE) là một doanh nghiệp tiêu biểu trong lĩnh vực phát triển hạ tầng khu công nghiệp tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Với quỹ đất rộng lớn và vị trí chiến lược, SZC thu hút sự quan tâm đáng kể từ giới đầu tư.​

• Kết quả kinh doanh năm 2024:
  • Doanh thu: Đạt khoảng 893 tỷ đồng, hoàn thành 101% kế hoạch đề ra.​
  • Lợi nhuận trước thuế: Khoảng 311 tỷ đồng, vượt 9% so với mục tiêu năm. ​
• Chỉ số tài chính:
  • EPS (Thu nhập trên mỗi cổ phiếu): 1.678,62 VND.​
  • P/E (Hệ số giá trên lợi nhuận): 26,21, cao hơn mức trung bình ngành, phản ánh kỳ vọng tăng trưởng từ nhà đầu tư. 
• Kế hoạch năm 2025: Đặt mục tiêu doanh thu 931 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 302,3 tỷ đồng – tương đương kết quả năm 2024.
• Tình hình tài chính: Cuối năm 2024, SZC đã tất toán toàn bộ dư nợ trái phiếu cuối 2024, giúp cơ cấu nợ lành mạnh hơn. ​
• Triển vọng phát triển: Gần các tuyến cao tốc trọng điểm, cộng với chiến lược mở rộng quỹ đất và thu hút FDI, SZC được kỳ vọng duy trì đà tăng trưởng bền vững.

5. Lưu ý quan trọng khi quyết định đầu tư bất động sản khu công nghiệp

Bất động sản khu công nghiệp là lĩnh vực có triển vọng tăng trưởng bền vững nhờ vào làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng và dòng vốn FDI ổn định. Mặc dù tiềm năng còn lớn, nhưng để đầu tư hiệu quả và an toàn, nhà đầu tư cần đánh giá kỹ các yếu tố tài chính cũng như chiến lược phân bổ danh mục. Dưới đây là một số điểm cần đặc biệt lưu ý:

• Theo dõi báo cáo tài chính định kỳ: Nhà đầu tư nên xem xét kỹ các chỉ tiêu tài chính quan trọng trong báo cáo, đặc biệt là doanh thu chưa thực hiện dài hạn – khoản mục phản ánh dòng tiền đều đặn trong tương lai, có thể hỗ trợ chi trả cổ tức ổn định.
• Lưu ý khoản thu ngắn hạn từ khách hàng: Với các doanh nghiệp ghi nhận doanh thu một lần, khoản này có thể ảnh hưởng lớn đến kết quả kinh doanh thực tế và khả năng sinh lời trong ngắn hạn.
• Đa dạng hóa danh mục đầu tư: Không nên tập trung quá nhiều vào một vài mã cổ phiếu bất động sản, thay vào đó cần phân bổ hợp lý sang nhiều ngành để giảm thiểu rủi ro và ổn định dòng vốn.

Tóm lại, cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp vẫn là lựa chọn hấp dẫn nhờ tiềm năng tăng trưởng dài hạn. Dù trong thời gian này, giá các mã cổ phiếu nói chung đều gặp chút khó khăn, nhưng đây cũng có thể là cơ hội bắt đáy của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, để đầu tư hiệu quả, nhà đầu tư cần cập nhật thông tin thị trường thường xuyên và đánh giá kỹ lưỡng từng mã cổ phiếu trước khi đưa ra quyết định “xuống tiền”.