Cổ phiếu bất động sản bước vào chân sóng lớn?

Nếu có một sự điều chỉnh giá cổ phiếu xảy ra ở thời điểm này, thì quá trình đó sẽ diễn ra tương đối nhanh và trong thời gian ngắn, với mức điều chỉnh khoảng 15-20%. Vì 2024 sẽ là năm tạo tiền đề cho nhà phát triển dự án bất động sản chuẩn bị kế hoạch cho sự phát triển trong tương lai…

Mirae Asset đưa ra nhận định mới đây về nhóm cổ phiếu bất động sản, có nhắn mạnh rằng bất cứ triển vọng mới nếu xuất hiện chóng vánh được phản ánh vào giá trong thời gian tới. Nếu có điều chỉnh thì rất nhanh nhưng sẽ không đáng kể.

Theo đó, giá nhà ở tại nước ta thể hiện qua tỷ lệ giá nhà dựa trên thu nhập ở mức cao. Sau khi đạt đỉnh giá vào giai đoạn 2016-2017 (do tình trạng đầu cơ gia tăng) tỷ lệ này có giảm xuống nhờ tăng trưởng GDP trong 5 năm tiếp theo, trước khi chúng bắt đầu quay lại trong 2 năm vừa rồi.

Với tỷ lệ hiện tại, giá nhà trên thu nhập của hộ gia đình tại Việt Nam đang ở mức cao. Nguồn cùng trên thị trường sơ cấp đang ở dạng kim tự tháp ngược, với sản phẩm tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp và đất nền, bởi mục đích đầu cơ. Tuy nhiên, Việt Nam không phải là quốc gia duy nhất gặp tình trạng này, trong khi hầu hết các nước đang phát triển đều trải qua giai đoạn này. Hiện nay, nước ta đang đứng ở nhóm giữa của các nước châu Á với tỷ lệ 23,7x. 

Quốc hội đã thông qua 3 Luật vào tháng 12/2023 và tháng 1/2024, bao gồm: Luật nhà ở, Luật đất đai và Luật kinh doanh bất động sản. Cả 3 Luật này đều tác động trực tiếp đến thị trường BĐS. Mặc dù các luật này chưa có hiệu lực, cho đến 1/1/2025 và các văn bản dưới luật vẫn chưa được ban hành.

Ngành Bất động sản vẫn đang tiếp tục suy giảm trong 3 năm qua. Tính trong năm 2023 nước ta có 71 dự án nhà ở được hoàn thành, giảm 22% so với 2022 và giảm 57% so với năm 2021. Nhu cầu nhà ở tại nước ta ngày càng tăng nhờ lực lượng lao động trẻ và tốc độ đô thị hóa tăng. Tuy nhiên, nguồn cung trên thị trường sơ cấp bị thắt chặt nên vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu, khiến giá chung cư tăng cao.

Về khía cạnh đòn bẩy, một số doanh nghiệp đã cân bằng cơ cấu vốn với tỷ lệ nợ (ví như NLG. KDH, VHM), trong khi số khác giảm đòn bẩy thông qua mua lại trái phiếu doanh nghiệp (như PDR) để đảm bảo tỷ lệ nợ cân bằng. Một số khác nữa lại đang xoay xở với gánh nặng nợ và tìm hướng giải quyết.

Với một số nhà phát triển BĐS, hàng tồn kho lại là tài sản dễ bán nhất. Ví dụ: KDH, NLG, NVL hay PDR có tỷ lệ hàng tồn kho cao, mặc dù hàng tồn kho này tốt nhất nên rất được đánh giá cao ở cấp độ công ty hay góc độ dự án riêng.

Kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp niêm yết hiện nay đều gây thất vọng ở cả doanh thu và lợi nhuận ròng do không đạt kế hoạch. VHM – nhà phát triển BĐS lớn nhất Việt Nam hiện nay trở nên nổi bật hơn các nhóm cùng ngành vì đã vượt qua thời điểm khó khăn của năm 2023 với mức tăng trưởng tốt về cả doanh thu và lợi nhuận.

Diễn biến giá cổ phiếu nhìn chung chỉ đi ngành từ đầu năm, trong khi chỉ số VN-Index tăng 10%. Tuy nhiên, giá cổ phiếu trong tuần qua đã lấy lại đà tăng và đều tăng vượt trội so với VN-Index.

Theo Mirea Asset, do lợi nhuận suy giảm đã đẩy PE lên giới hạn của độ lệch chuẩn, với hầu hết doanh nghiệp đầu ngành.

Thu nhập và doanh thu chậm phản ánh trên bản báo cáo tài chính, khi phải ghi nhận bàn giao công trình từ chủ đầu tư đến người mua. Tuy nhiên, giá cổ phiếu có xu hướng chiết khấu kỳ vọng về phát triển trong tương lai, cũng như nhu cầu của người mua. Vì thế, bất cứ dấu hiệu triển vọng mới/ catalyst nào xuất hiện nhanh chóng sẽ được phản án vào giá cổ phiếu trong tương lai.

“Thời điểm hiện tại, nếu có sự điều chỉnh về giá cổ phiếu, quá trình sẽ diễn ra nhanh và ngắn với mức điều chỉnh khoảng 15%-20%, vì năm 2024 sẽ là thời điểm tạo điều kiện để các nhà phát triển BĐS chuẩn bị cho kế hoạch phát triển trong thời gian tới, khi bộ 3 Luật chính thức có hiệu lực vào tháng 1/2025”, Mirea Asset đưa ra nhận định.